주택연금: 저당권방식 vs 신탁방식

주택연금 가입자가 사망한 경우, 배우자가 주택연금을 이어받기 위해 반드시 거쳐야 할 중요한 절차 중 하나는 자녀의 동의입니다. 이는 주택 소유권이 배우자에게 100% 이전되어야 하지만, 자녀도 공동상속인의 지위를 갖기 때문에 발생하는 문제입니다. 만약 자녀가 동의하지 않으면 배우자는 주택연금을 이어받지 못할 수 있습니다.

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자녀와 배우자 간 갈등의 배경

1. 주택연금 승계 조건
   • 주택 소유권이 배우자에게 넘어가야 배우자가 주택연금을 이어받을 수 있습니다.
   • 자녀는 주택연금을 받을 수 없지만, 그동안 수령한 금액과 이자를 상환하면 주택 소유권을 상속받을 수 있습니다.
   • 주택 가격 상승 시 자녀가 차익을 얻을 가능성으로 인해 갈등이 발생할 수 있습니다.
2. 갈등 해결을 위한 신탁방식 도입
   정부는 이러한 갈등을 완화하고 배우자의 주택연금 승계를 보장하기 위해 2021년 6월 신탁방식을 도입했습니다. 신탁방식을 선택하면 자녀의 동의 없이 배우자가 주택연금을 이어받을 수 있습니다.

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주택연금 가입 방식: 저당권방식 vs 신탁방식

1. 저당권방식

• 소유권 유지: 가입자가 주택의 소유권을 유지하며 주택금융공사에 근저당권을 설정.
• 문제점: 가입자 사망 후 소유권을 두고 자녀와 배우자 간 갈등 가능.
• 임대차 제한: 월세만 가능하며 반전세·전세 세입자는 받을 수 없음.

2. 신탁방식

• 소유권 이전: 가입자가 주택을 주택금융공사에 신탁(소유권 이전)하며 연금수급권과 거주권을 보장.
• 자동 승계: 배우자를 ‘사후수익자’로 지정해 가입자 사망 시 배우자가 동의 없이 연금 승계.
• 임대차 유연성: 월세뿐 아니라 반전세·전세 세입자를 받을 수 있으며, 보증금은 주택금융공사가 운용.
  • 보증금 수익률: 예치된 보증금의 운용수익률은 연 3.48~3.49% 수준(2024년 기준).
• 단점: 재건축 시 이주비대출 및 조합원분담금대출이 어려움.

 

 

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기존 가입자의 선택 및 전환

이미 가입한 저당권방식 또는 신탁방식을 바꾸고 싶다면, 한국주택금융공사에 문의해 전환이 가능합니다.

• 전환 가능성: 저당권방식 → 신탁방식 또는 신탁방식 → 저당권방식 전환 가능.
• 비용 발생: 전환 시 근저당권 말소 비용 등 소액의 부대비용 발생(수만원 수준).

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신탁방식의 주요 장점 요약

• 배우자가 자녀 동의 없이 연금 승계 가능.
• 임대차 소득(반전세·전세) 추가 확보 가능.
• 보증금 운용으로 추가 수익 기대.

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최종 정리: 내게 맞는 선택은?

주택연금 가입 방식 선택은 배우자의 연금 승계, 임대 소득 여부, 재건축 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다. 신탁방식은 배우자의 안정적인 연금 승계와 임대 소득을 원하는 경우 유리하지만, 재건축 계획이 있는 주택에는 신중한 접근이 필요합니다.

한국주택금융공사 상담을 통해 개인 상황에 맞는 최적의 방식을 선택하시길 추천드립니다.